Introdução
Usucapião é um instituto jurídico que diz respeito à aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel através do uso contínuo e pacífico ao longo do tempo.
No entanto, é importante destacar que há diversas categorias de usucapião, cada uma com seus próprios critérios distintos. No escopo deste artigo, concentraremos nossa atenção na modalidade extraordinária.
A usucapião extraordinária é um tema fundamental no âmbito jurídico, despertando interesse tanto entre profissionais do Direito quanto entre indivíduos que buscam compreender os intricados aspectos desse instituto.
O que é usucapião extraordinária
Antes de adentrarmos na compreensão prática da usucapião extraordinária, é fundamental realizarmos uma breve exploração histórica de sua presença nos Códigos Civis brasileiros. Essa análise nos permitirá compreender tanto sua finalidade quanto sua relação com o conjunto do sistema jurídico do país.
A usucapião extraordinária foi inicialmente estabelecida no artigo 550 do antigo Código Civil de 1916. Esse artigo determinava que
“aquele que, por 30 anos sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé”.
Artigo 550 do Código Civil de 1916
No entanto, com o passar do tempo, houve mudanças nessa legislação. A Lei nº 2.437, de 7 de março de 1955, reduziu o período prescricional da usucapião extraordinária de 30 para 20 anos.
No anteprojeto de 1972/73, mais precisamente no artigo 1.420, o prazo prescricional permaneceu em 20 anos, mas com a possibilidade de redução para 15 anos caso o imóvel tivesse sido utilizado como moradia habitual pelo usucapiente ou se obras produtivas tivessem sido realizadas no local.
Entretanto, o artigo 1328 do Projeto de 1975 reduziu os prazos para 15 e 10 anos, respectivamente. Esses prazos foram mantidos após a reforma do Código Civil em 2002, refletindo a mudança no paradigma jurídico brasileiro em direção ao Estado Social, no qual a função social da propriedade ganha destaque.
Nesse contexto, a usucapião extraordinária, cujo requisito central é o tempo de posse, teve seus prazos consideravelmente reduzidos ao longo das reformas do Código Civil. Essa mudança reflete a prioridade dada à função social da propriedade, um princípio destacado pela Constituição de 1988.
Além do requisito do tempo de posse, a usucapião extraordinária também apresenta outros critérios específicos, os quais serão explorados a seguir:
Quais são os requisitos da usucapião extraordinária?
Para que a usucapião extraordinária seja viável, é essencial atender a uma série de requisitos rigorosos, dentre eles dois pilares básicos: a posse e o tempo.
Conhecer esses requisitos é fundamental para entender a viabilidade de um processo dessa natureza:
Posse Prolongada e Ininterrupta
O possuidor do bem deve tê-lo em sua posse de forma ininterrupta e incontestada por um período estipulado pela legislação vigente em cada jurisdição. Geralmente, esse período é de 15 anos, porém, pode variar de acordo com a lei de cada país ou estado.
Boa-fé
É fundamental que o possuidor acredite, de boa-fé, que está agindo dentro dos limites legais ao ocupar o bem em questão. A boa-fé é um critério que varia de acordo com as circunstâncias e a lei local.
Natureza Pública e Contínua da Posse
A posse deve ser notória, ou seja, pública e acessível à vista de todos. Além disso, deve ser contínua, ou seja, sem interrupções substanciais no período de posse estipulado.
Ausência de Oposição
Durante o período de posse, não pode haver contestação ou oposição ao direito de posse por parte do proprietário legítimo ou de terceiros.
Cumprimento dos Prazos Legais
É imprescindível observar os prazos legais exigidos para a usucapião extraordinária na jurisdição específica. Qualquer atraso ou descumprimento pode invalidar o pedido.
Qual a diferença entre usucapião ordinário e extraordinário?
Embora ambos os termos estejam relacionados ao instituto jurídico da usucapião, eles se referem a modalidades diferentes desse conceito.
A usucapião é o termo genérico usado para descrever o processo pelo qual alguém pode adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel através da posse contínua, ininterrupta e pacífica desse bem ao longo de um período de tempo específico, conforme definido pelas leis de cada jurisdição.
Por outro lado, a usucapião extraordinária é uma modalidade específica de usucapião que envolve requisitos mais rigorosos em relação ao tempo de posse. Geralmente, a usucapião extraordinária exige um período de posse mais longo do que outras formas de usucapião.
Portanto, enquanto a usucapião é um termo amplo que abrange várias formas de aquisição de propriedade através da posse, a usucapião extraordinária é uma categoria específica dentro desse conceito, caracterizada por requisitos de posse prolongada e rigorosa.
Como funciona na prática?
Independentemente do tipo, a usucapião pode ser requerida tanto de maneira judicial quanto extrajudicial em cartório, sendo esta última uma inovação instituída pelo novo Código de Processo Civil de 2015.
Requerimento extrajudicial
Para que o usucapiente entre com o requerimento diretamente no cartório de registros imóveis deverá estar munido de ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo, certidões negativas da situação do imóvel e do domicílio do usucapiente e demais documentos que comprovem os requisitos da posse discutidos anteriormente.
Apesar da tentativa de desafogar o judiciário, nem sempre o pedido extrajudicial é a alternativa mais adequada, uma vez que exige comprovação documental e ausência de incapaz ou litígio, o que nem sempre corresponde ao caso concreto.
Portanto, antes de decidir se irá realizar o requerimento de maneira judicial ou extrajudicial, é fundamental analisar o caso concreto.
Também é importante salientar que não há obrigatoriedade de realizar o pedido inicialmente em cartório para depois seguir com o processo judicial, a forma como será requerida a usucapião fica a critério do autor da ação.
Requerimento judicial
A forma mais comum de requerer a usucapião extraordinária é a judicial, considerando que o caso concreto nem sempre apresenta a ausência de litígio entre as partes.
Outro aspecto importante da usucapião judicial é que a ação deve ser distribuída na vara específica de registros públicos. Porém, no caso de não existir vara de registros públicos poderá ser distribuída na vara cível.
Uma situação muito comum em que se recorre à usucapião judicial é naquela em que há a necessidade de se realizar um inventário muito difícil de fazer, seja pelo número de herdeiros ou ainda, que tenha ocorrido inúmeras transações de compra e venda do imóvel sem os devidos registros.
Nestes casos é possível recorrer à usucapião judicial para regularizar a situação.
Como comprovar a posse?
O usucapiente que entrar com ação judicial deverá comprovar a posse por meio de documentos, como contas de consumo e IPTU, embora este último não seja obrigatório.
Além dos documentos, a comprovação da posse também poderá ser feita através de provas orais, como audiência de instrução de julgamento e provas testemunhais através do depoimento das partes.
Qual o custo da usucapião judicial?
Além disso, o custo no judiciário em geral é menor que no cartório. No caso da usucapião judicial, esta apresenta alguns custos que devem ser observados pelo usucapiente.
O primeiro refere-se à taxa judicial, caso o usucapiente não seja contemplado com a justiça gratuita.
Em geral, a taxa judicial corresponde a 1% do valor da causa, sendo que este valor pode variar de 1 a 4% dependendo do estado. O valor da ação de usucapião em regra é o valor venal, a não ser que o imóvel não tenha número de contribuinte, taxa referencial ou IPTU, nestes casos, considera-se o valor de alçada.
Outra despesa que o usucapiente deverá assumir está relacionada às citações (pelo menos três, lado direito, esquerdo e fundos do imóvel), quanto maior o número de propriedades, maior o número de citações e maior o custo.
Por fim, outra despesa bastante comum na ação de usucapião é a perícia que fica a cargo do usucapiente, ainda que tenha sido beneficiado com a justiça gratuita.
Conclusão
Apesar de a usucapião extraordinária ser o tipo mais comum de usucapião, nem sempre é a melhor alternativa para determinados casos.
Existem aproximadamente 36 tipos de usucapião previstos na legislação brasileira, portanto, antes de entrar com o processo extrajudicial ou ação na vara de registros imóveis, é necessário analisar se a extraordinária é o tipo mais adequado de usucapião para o caso em questão.
Fique atento, pois ter o pedido indeferido no cartório pode incorrer em um alto custo para o usucapiente que, além do mais, deverá assumir todas as despesas do processo judicial caso opte pelo prosseguimento do processo.
Recorrer ao cartório deverá ser a alternativa somente nos casos em que não houver grandes empecilhos para a regularização da situação da propriedade do imóvel.
Sobre a Turivius
A missão da Turivius é transformar a inovação e tecnologia em valor agregado aos seus serviços jurídicos, contribuindo para a alta performance em escritórios de advocacia e departamentos tributários de empresas de grande porte.
Com a Turivius, o advogado ganha tempo na busca pelo precedente ideal por meio de filtros inteligentes de pesquisa que buscam os precedentes em todos os Tribunais e Órgãos Administrativos do país. É a sua advocacia em outro patamar com a ajuda da Inteligência Artificial. Peça o seu teste gratuito e desfrute de Pesquisa Jurisprudencial e Jurimetria em poucos cliques.
